Cosa sono i manuali O&M?

Un manuale O&M (operations and maintenance manual), in italiano un manuale di uso e manutenzione, è il pacchetto di documenti che l'impresa consegna al termine di un progetto di costruzione o ristrutturazione. Descrive come far funzionare e mantenere gli impianti installati nell'edificio: climatizzazione, impianti elettrici, dispositivi antincendio e di sicurezza, spesso anche ascensori, impianti idraulici e involucro edilizio.

Cosa include di solito. Un manuale O&M raccoglie schede tecniche e garanzie degli impianti, certificati di collaudo e messa in servizio, disegni as-built, piani di manutenzione con liste dei ricambi e procedure di sicurezza ed emergenza. Nei progetti più grandi arriva a centinaia di pagine, suddivise per impianto o per specializzazione.

Chi lo compila e chi lo usa. L'impresa principale o un consulente specializzato in documentazione O&M compila il manuale, basandosi sulla documentazione dei subappaltatori e dei produttori. Alla consegna passa al committente o al suo team di facility management, che dovrebbe usarlo per far funzionare l'edificio, pianificare la manutenzione preventiva e formare i nuovi tecnici su cosa è installato e come dovrebbe funzionare.

Consegna del cantiere contro operatività quotidiana. Il manuale serve due pubblici diversi con esigenze diverse. Dal lato cantiere è un documento di chiusura: una casella da spuntare per il collaudo finale, archiviato come raccoglitore PDF o caricato su una piattaforma documentale. Dal lato facility management dovrebbe essere un riferimento operativo: a quale set point deve girare il refrigeratore, quando è il prossimo cambio filtro, quale impresa ha installato questa valvola. Nella pratica, la copia di consegna e il riferimento operativo raramente coincidono. La maggior parte dei manuali O&M viene letta una volta alla consegna e poi aperta solo quando qualcosa si guasta e serve un numero di serie.

Da documenti a dati. Le informazioni contenute in un manuale O&M, modelli degli impianti, set point di messa in servizio, intervalli di manutenzione, sono esattamente il contesto che manca quando un team di facility management indaga un allarme del BMS o pianifica una riqualificazione. Invece di restare un PDF in una cartella, quegli stessi dati possono affiancare le letture dei sensori in tempo reale, così un guasto e la sua storia impiantistica compaiono insieme. La nostra pagina sul Data Warehouse approfondisce questo tema: come la documentazione di messa in servizio e O&M diventa dati interrogabili invece di un documento da consultare a mano.

Come si inserisce FrostLogic Explore. FrostLogic Explore non gestisce né archivia i manuali O&M come documenti, e non è un sistema di ordini di lavoro né un CMMS. Quello che fa è acquisire i dati sugli impianti e sulla manutenzione contenuti in quei manuali, tramite Data Warehouse, e combinarli con la telemetria in tempo reale, così un'anomalia su un refrigeratore compare insieme ai suoi dati di messa in servizio e alla sua storia manutentiva, non come una ricerca separata.